房地产经纪培训之如何使用表格

作为一个房地产经纪必不可少的需要与各种合同表格个打交道，相信这个大家并不陌生，不论是在准备考牌时，还是在正式成为经纪后。合同是一个具有法律效应的文件，作为一个优秀的房地产经纪，我们必须谨慎小心的对待。这里给大家介绍一下， 在签署合同中容易犯错、需要注意的几个地方。

首先我们从大家最熟悉的OFFER 谈起。OFFER实际是Agreement of Purchase and Sale的简称，也就是所说的购房合同。通常是由买方的经纪准备。OFFER一旦由双方签字同意后就具有法律效力。现在买卖OFFER中的大部分条款已经成文，所以订立OFFER的程序相对简化许多。

许多常见的需要买家确立的条款主要是：购买价格、订金、交屋日期和OFFER的附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验，这主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款，或所购房屋不能满足买方质量要求时，免受经济损失并无需承担法律责任。

这里要提醒大家注意的几点是：

1. OFFER DATE为当时下OFFER的最初签署日期。
2. 计算附加条件的到期时间时，应该从OFFER正式接受的日期算起。
3. 如果卖家有配偶而配偶并不在产权上时，务必请配偶在OFFER上签字。

合同中一般都有需要的附加条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。

一般来说，该免除条件有3-5天时间，在这段时间内，买方要同银行商谈贷款的事宜，同时也要进行验房等在免除条件中所列出的项目，如果其中有任何一个条款，买方不满意，则可以解除之前签订的合同。如果所有的条件都满足买方所列的要求，同时再签署一份解除条件书，之后买方经纪就会帮助买家做之后的工作，例如找律师做产权转移等程序，一直到最后取钥匙。

需要大家注意的地方是：

1. 公寓楼跟独立屋相比，需要在免除条件中加入律师查看大楼管理公司的文件。（这个是由卖家去大楼管理处索要的）。
2. STEELES以南，房龄在40年以上的房子，需要特别注意铝线，Oil Tank及下水管道等问题，一定要加上验房条件以保障买家的利益。
3. 任何一个状态的改变需在48个小时内同时更新MLS的状态。
4. 注意免除条件时间限制，提醒客人在时间限制内完成贷款，验房，找律师等事宜。
5. 收到买家的订金后，需在2个工作日内送到卖方经纪手中。

如何递交OFFER

目前最常用的递交OFFER的形式有两种：直接递OFFER给卖方经纪人或传真OFFER。第一种方式，需要买方经纪准备好OFFER，并在买方签字后向卖方经纪人登记OFFER，并约定双方见面时间地点，并由买方经纪亲自递交OFFER给卖方经纪及卖方。双方经纪在与自己的顾客充分沟通的情况下，代表各自顾客就OFFER条款讨价还价并达成协议。通常情况下买方也需要到场。任何条款改动均需通过双方签字认可方可生效。传真OFFER相对简单，双方经纪通过传真联络，无须买方到场，但同样任何改动均须双方签字认可。

怎样出价合理

当客人看到了满意的住房，当然想尽快把它买下来。但到底出价多少才合理，怎么样谈价钱，应该注意什么等，这些对于首次置业的新移民来说，实在是有一些的困难。这个时候，作为经纪需要同客人多做沟通，准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料，供买家参考。 记住，房地产经纪作为客人的利益代表人，一定要充分利用我们的专业知识和经验，帮助客人以合理价格买到满意住房。

如有垂询， 请致电嘉德置业李丁
416-648-3678
dingdingli@rogers.com
www.jdlrealty.ca