如果房产打算长期持有的话，房贷还款期选25年还是30年就要重新比较。以加拿大某个大银行的房贷利率为例：

5年期固定贷款（fixed rate），房贷还款期（Amortization）25年的利率是2.49%，

房贷还款期（Amortization）30年的利率是2.59%，

长期持有，这个“长期”一般指至少10年，那假设5年期之后更新贷款时25年和30年还款期的利差还是0.1的话，简化计算如表格中所示。

从表格中可以看到：100万的贷款，25年房贷还款期比30年房贷还款期每月多供款$484，在10年的合同期内累计多供款$58,053，得到的回报就是10年累计少付利息$17,679，少付利息就相当于赚的钱，就是回报。10年累计多供款的数学平均投入时间是5年，所以年均回报率就是6.09%。

1个10年期的投资的年均单利回报只有6%，跟房地产的长期投资的回报率比起来，实在太低了。尤其是房地产投资的现金流非常重要，另外5年后更新贷款时，银行对还款期25年和30年的利率未必会有歧视政策了，从这几点上来说，如果准备长期持有房产，在房贷还款期25年和30年的贷款利率的差别只有0.1%的情况下，应该选择30年还款期。

还是这个例子，如果单单计算5年合同期，25年房贷还款期比30年房贷还款期每月多供款的年均回报率是9.38%。也不算是太高，只有HELOC的额度很充足的话（而且要保证随后这些年都很充足），或者几年内有把握Refinance （重新贷款）加按的话，25年房贷还款期才可以考虑。

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）
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